不動產訴訟：共有物分割、拆屋還地、借名登記與房屋買賣租賃糾紛
不動產訴訟是什麼
不動產訴訟，是指就土地與房屋的所有權歸屬、共有關係、占有使用及交易履行所生的民事訴訟。常見類型包括分割共有物、拆屋還地與返還不當得利、借名登記返還、越界建築、房屋買賣瑕疵，以及租賃終止後的返還房屋之訴。
三個最常被誤解的點
- 土地被別人占用幾十年，仍然可以請求返還。已登記不動產所有人的返還請求權與除去妨害請求權，不適用民法第 125 條的 15 年消滅時效（司法院釋字第 107 號、第 164 號解釋）。能請求的「相當於租金的不當得利」則只能回溯 5 年。
- 共有土地不必全體同意才能賣。土地法第 34 條之 1 允許共有人過半數且應有部分合計過半數同意處分；任何共有人也可以依民法第 823 條隨時請求分割。
- 房子借名登記在別人名下，對方擅自賣掉，買方仍能取得所有權。最高法院一貫見解認為出名人對外屬於有權處分，借名人只能向出名人請求賠償（最高法院 103 年度台上字第 1518 號等）。
一、先分流：你的爭議屬於哪一種
不動產糾紛看起來都是「房子、土地的問題」，但請求權基礎、對造與舉證重心完全不同。起訴方向選錯，即使事實站得住也可能敗訴。
| 情境 | 主要請求權基礎 | 舉證重心 |
|---|---|---|
| 共有人談不攏，想把土地分開或賣掉 | 民法第 823 條、第 824 條；土地法第 34 條之 1 | 共有人名單、應有部分、使用現況、鑑價 |
| 借錢給人，對方只有繼承來、未分割的房地 | 民法第 242 條、第 1164 條（代位分割遺產） | 債權憑證、債務人財產資料、全體繼承人名單 |
| 別人在我的土地上蓋房子、搭鐵皮屋 | 民法第 767 條（拆屋還地）、第 179 條（不當得利） | 地籍測量、占用面積、占用人有無合法權源 |
| 鄰居房屋越過地界 | 民法第 767 條、第 796 條、第 796 條之 1 | 鑑界結果、越界面積、知悉越界的時點 |
| 房地登記在親友名下，要拿回來 | 借名登記契約（類推委任）、民法第 541 條第 2 項 | 出資來源、權狀與稅單由誰保管、實際使用人 |
| 買到漏水、海砂屋或隱瞞事實的房屋 | 民法第 354 條、第 359 條、第 360 條 | 瑕疵存在於交屋時、出賣人是否知情 |
| 租約到期或欠租，房客不搬 | 民法第 455 條、第 440 條；土地法第 100 條 | 租約、催告紀錄、欠租期間 |
二、共有物分割：協議不成，由法院決定分法
民法第 823 條第 1 項規定，各共有人除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。共有人間約定不分割者，期限不得逾 5 年；不動產訂有管理約定者，不得逾 30 年，且有重大事由時仍得隨時請求分割（同條第 2 項、第 3 項）。
法院可以採用的分割方法
分割方法不能協議決定時，法院依民法第 824 條第 2 項至第 4 項，可以：
- 以原物分配給各共有人；全體受原物分配顯有困難時，得將原物分配給部分共有人。
- 原物分配顯有困難時，變賣共有物以價金分配，或一部分原物分配、一部分變賣。
- 分得原物不足應有部分者，以金錢補償；必要時就一部分維持共有。
法院定分割方法有自由裁量權，不受共有人主張的拘束，但須斟酌共有物的性質、使用現況、經濟效用與全體共有人的利益（最高法院 110 年度台上字第 2358 號）。最高法院也一再強調，必須共有人均受原物分配顯有困難時，才可以變賣；仍應先審酌能否把原物分給部分共有人、其餘以金錢補償（最高法院 113 年度台上字第 668 號）。
分割方案還要符合其他法令，例如分得的土地不能成為無法對外通行的袋地而未予處理（最高法院 110 年度台上字第 2358 號），已建築基地須留設的法定空地不得任意分割（最高法院 109 年度台上字第 2967 號）。
變價分割時，共有人可以優先承買
依民法第 824 條第 7 項，變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權；二人以上願優先承買者，以抽籤定之。想保住祖產的共有人，可以在變價程序中行使這項權利。
應有部分上有抵押權怎麼辦
民法第 824 條之 1 第 2 項規定，應有部分上的抵押權原則上不因分割而受影響；但抵押權人同意分割、已參加分割訴訟或經告知訴訟而未參加者，抵押權移存於抵押人分得的部分。實務上起訴時會對抵押權人告知訴訟，避免分割後土地上仍掛著別人應有部分的抵押權。
三、債務人繼承的房地分不出來？債權人可以代位分割
債務人名下沒有其他財產，只有和兄弟姊妹一起繼承、尚未分割的房地時，債權人無法直接拍賣：遺產在分割前由全體繼承人公同共有（民法第 1151 條），債務人沒有可以單獨處分的應有部分。此時債權人可以依民法第 242 條，以自己名義代位債務人，依民法第 1164 條請求分割遺產，或依第 823 條請求分割共有物。
代位分割要具備的條件
- 債權已確定且未受清償：通常提出債權憑證或執行名義。
- 債務人無其他足供清償的財產：以稅務財產歸戶資料證明。若債務人另有財產可供執行，法院可能認為無代位必要。
- 債務人怠於行使分割請求權：遺產無不能分割的情形，也沒有不分割的約定。
- 全體繼承人都要列為被告：訴訟中有共有人死亡者，必須追加其繼承人，否則判決會因當事人不適格而無法辦理登記。
法院通常怎麼分
實務上法院多半判決「按應繼分比例分割為分別共有」，而不是把整筆遺產變賣。理由是：債權人只需要債務人取得可單獨處分的應有部分，就能另行聲請拍賣受償；若為了一名繼承人的債務而變賣全部遺產，會過度影響其他繼承人。訴訟費用則依民事訴訟法第 80 條之 1，由全體繼承人按應繼分負擔，債務人應負擔的部分由債權人負擔。
本所承辦案例｜債權人代位分割
季佩芃律師代理金融債權人提起代位分割訴訟，於下列案件獲准分割（裁判書均可於司法院法學資料檢索系統查詢）：
- 臺灣臺南地方法院新市簡易庭 114 年度新簡字第 781 號：債務人除繼承取得的土地與房屋外別無財產，法院准予按應繼分分割為分別共有。
- 臺灣桃園地方法院 113 年度訴字第 1325 號：法院審酌共有人僅 5 人、原物分配並無困難，判決分割為分別共有，使債權人得就債務人分得的應有部分聲請拍賣。
- 臺灣南投地方法院 112 年度訴字第 125 號：其他繼承人抗辯「被繼承人生前買地準備興建集合住宅、不能分割」，法院認為這不屬於法令或使用目的上不能分割的事由，准予分割。
- 臺灣屏東地方法院潮州簡易庭 111 年度潮再簡字第 1 號：原判決將訴訟中已死亡的共有人列為被告，持判決辦理登記時遭地政機關退件；本所提起再審，原判決廢棄後重新判准分割。
- 其他准予分割案件：臺灣士林地方法院 112 年度訴字第 1866 號、臺灣臺中地方法院豐原簡易庭 108 年度豐簡字第 122 號、臺灣彰化地方法院員林簡易庭 106 年度員簡字第 334 號、臺灣臺南地方法院柳營簡易庭 106 年度營簡字第 236 號。
四、土地法第 34 條之 1：多數共有人可以直接處分
不想打分割訴訟時，另一條路是多數決處分。土地法第 34 條之 1 第 1 項規定，共有土地或建物的處分、變更及設定地上權等，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；應有部分合計逾三分之二者，人數不予計算。
| 程序要件 | 內容 | 法條 |
|---|---|---|
| 同意門檻 | 人數過半且應有部分過半；或應有部分逾 2/3 | 第 1 項 |
| 事先通知 | 以書面通知不同意的共有人，不能通知者公告 | 第 2 項 |
| 對價處理 | 同意處分的共有人對他共有人應得的對價負連帶清償責任；登記時須提出他共有人已受領或已提存的證明 | 第 3 項 |
| 優先承購 | 共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格優先承購 | 第 4 項 |
| 公同共有 | 前四項於公同共有（例如未分割的遺產）準用 | 第 5 項 |
同條第 6 項另規定，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請地政機關調處；不服調處者，應於接到調處通知後 15 日內向法院起訴，屆期不起訴者，依原調處結果辦理。
五、拆屋還地與相當於租金的不當得利
他人無權占有土地時，所有人可依民法第 767 條第 1 項請求拆除地上物、返還土地；共有人依民法第 821 條，得為全體共有人的利益單獨起訴。同時可依民法第 179 條，請求返還占用期間相當於租金的利益。
返還土地沒有時效，不當得利有
- 返還土地：已登記不動產所有人的回復請求權與除去妨害請求權，不適用 15 年消滅時效（司法院釋字第 107 號、第 164 號解釋；最高法院 114 年度台上字第 1061 號重申）。例外是真正繼承人對表見繼承人主張物上請求權時，依釋字第 771 號解釋仍受 15 年時效限制。
- 不當得利：相當於租金的利益，請求權時效為 5 年（民法第 126 條，最高法院 107 年度台上字第 1391 號），所以實務上只能回溯起訴前 5 年。
相當於租金的金額怎麼算
法院常參酌土地法第 97 條、第 105 條，以土地申報地價年息 10% 為上限，再依土地位置、繁榮程度、交通與使用目的酌定比例。但最高法院 107 年度台上字第 1391 號判決指出，土地供營業使用、占用人享有商業上特殊利益時，不受年息 10% 的限制。
占用人常提出的抗辯
- 法定租賃：土地與房屋原屬同一人，後來分別讓與不同人時，依民法第 425 條之 1 推定在房屋得使用期限內有租賃關係，地主不能直接請求拆屋，只能請求法院定租金。
- 越界建築：依民法第 796 條，房屋非因故意或重大過失越界，鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，不得請求移去，只能請求償金或請求購買越界部分及畸零地。即使已提出異議，法院依第 796 條之 1 仍得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去；但故意越界者不適用。
- 時效取得地上權：占用人須證明以行使地上權的意思和平、公然、繼續占有，舉證門檻相當高（最高法院 105 年度台上字第 2215 號）。
本所承辦案例｜被訴拆屋還地，先確認被告是不是對的人
臺灣高雄地方法院高雄簡易庭 106 年度雄簡字第 1294 號：地主主張當事人「承受」土地上的地上物、無權占用 6.18 平方公尺，請求拆屋還地。季佩芃律師代理被告，提出法院核發的不動產權利移轉證書，證明在拍賣程序中承受地上物的是另一家公司，而非被告。法院認定被告不是地上物的承受人，原告之訴全部駁回。
拆屋還地只能對地上物的所有人或有事實上處分權的人請求。收到起訴狀時，第一步就是核對登記、稅籍與拍賣文件，確認自己是不是適格的被告。
六、借名登記：要拿回登記在別人名下的房地
借名登記，是指借名人將自己的財產以他人名義登記，出名人只是名義上的所有人。民法未設專條，實務類推適用委任的規定。
怎麼請求返還
借名人可依民法第 549 條第 1 項隨時終止借名登記契約；借名人或出名人死亡時，依民法第 550 條契約原則上消滅。契約終止或消滅後，借名人得類推適用民法第 541 條第 2 項，請求出名人（或其繼承人）將房地移轉登記返還。此項返還請求權自契約終止或消滅時起算 15 年時效（最高法院 111 年度台上字第 1957 號）。
出名人擅自出賣或設定抵押，買方不受影響
最高法院一貫見解認為，借名登記契約僅存於借名人與出名人之間，出名人既登記為所有人，將不動產移轉或設定抵押給第三人，屬有權處分，不因第三人是否知情而異（最高法院 103 年度台上字第 1518 號、108 年度台上字第 1744 號、110 年度台上字第 1148 號）。此時借名人只能向出名人請求損害賠償或返還所得價金，越早主張越能避免損失擴大，必要時應先聲請假處分。
借名人要證明什麼
借名登記的存在由主張者負舉證責任。法院常審酌的事證包括：購屋款與貸款由誰支付、權狀與印鑑由誰保管、地價稅與房屋稅由誰繳納、房屋由誰實際使用收益，以及雙方之間的對話紀錄與書面約定。
七、房屋買賣與租賃糾紛
買到瑕疵屋
出賣人應擔保房屋於危險移轉時無滅失或減少價值、通常效用的瑕疵（民法第 354 條）。買受人得解除契約或請求減少價金（民法第 359 條）；出賣人故意不告知瑕疵，或房屋欠缺所保證的品質者，得請求不履行的損害賠償（民法第 360 條）。
期限很關鍵：解除權或減價請求權，於買受人依第 356 條通知出賣人後 6 個月間不行使，或自交屋時起經過 5 年而消滅；出賣人故意不告知瑕疵者，不適用 6 個月的限制（民法第 365 條）。另依民法第 356 條，買受人發現瑕疵應即通知出賣人，怠於通知者視為承認所受領之物。發現漏水、壁癌或海砂屋時，應先拍照存證、送鑑定，並立即以存證信函通知出賣人。
房客不搬、欠租
- 定期租賃：期限屆滿即消滅（民法第 450 條第 1 項），承租人應返還房屋（民法第 455 條）。
- 欠租終止：房屋遲付租金總額達 2 個月租額，經定相當期限催告仍不支付，出租人始得終止契約（民法第 440 條第 2 項）。
- 不定期租賃：實務認為出租人收回房屋須符合土地法第 100 條所列事由，例如收回自住或重建、承租人積欠租金達 2 個月以上、違法轉租。
依民事訴訟法第 427 條第 2 項第 1 款，因建築物定期租賃所生的爭執，不問金額一律適用簡易程序，審理較快。
買了法拍屋卻點交不了
依強制執行法第 99 條，不動產現為債務人占有，或於查封後由第三人占有者，執行法院應解除占有點交給買受人；查封前已存在的租賃等占有權源，則可能屬「不點交」，須另行起訴。投標前務必確認拍賣公告上是否註明點交。
八、費用與時程的實際樣貌
分割共有物之訴，依民事訴訟法第 77 條之 11，以原告因分割所受利益的價額為準，通常是共有物價值乘以原告的應有部分；拆屋還地之訴，依第 77 條之 1 第 2 項以起訴時的交易價額為準，通常是占用部分土地的價值。第一審裁判費依第 77 條之 13 分段計算，並依臺灣高等法院民事訴訟與非訟事件及強制執行費用提高徵收額數標準（民國 113 年 12 月 30 日修正施行）加徵。
| 情境 | 訴訟標的價額 | 第一審裁判費 |
|---|---|---|
| 土地價值 1,200 萬元，原告應有部分 1/4，請求分割 | 300 萬元 | 36,600 元 |
| 占用土地 30 平方公尺，每平方公尺 5 萬元，請求拆屋還地 | 150 萬元 | 19,050 元 |
| 土地價值 4,000 萬元，原告應有部分 1/4，請求分割 | 1,000 萬元 | 118,500 元 |
計算方式（已含加徵）：10 萬元以下 1,500 元；逾 10 萬至 100 萬元部分每萬元 130 元；逾 100 萬至 1,000 萬元部分每萬元 117 元；逾 1,000 萬至 1 億元部分每萬元 88 元，畸零之數不滿萬元者以萬元計。拆屋還地另請求不當得利者，起訴前已發生的部分併算價額。實際以法院核定為準。
其他常見支出包括地政事務所的複丈費（確認占用範圍、分割方案測量）與不動產估價師鑑價費。分割共有物案件共有人人數眾多、須送達全體或有人已死亡須追加繼承人時，第一審往往需一年以上。
常見問題
土地被鄰居占用三十年，現在還能要回來嗎？
可以。已登記不動產所有人的返還請求權與除去妨害請求權，依司法院釋字第 107 號、第 164 號解釋不適用民法第 125 條的消滅時效，最高法院 114 年度台上字第 1061 號判決也再次確認。但相當於租金的不當得利屬 5 年時效（民法第 126 條），只能請求起訴前 5 年的部分。占用人可能抗辯時效取得地上權、越界建築或法定租賃，須視個案事實判斷。
共有土地其他人不同意分割，可以強制處理嗎？
可以。依民法第 823 條第 1 項，各共有人得隨時請求分割共有物，協議不成時可訴請法院裁判分割，法院依第 824 條決定原物分配、變價分配或金錢補償，不受當事人主張的拘束。另一條路是土地法第 34 條之 1：共有人過半數且應有部分過半數同意，或應有部分逾三分之二同意，即可處分共有土地，但須書面通知其他共有人並處理對價。
法院判決變價分割，我想保住祖產怎麼辦？
依民法第 824 條第 7 項，變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，二人以上願優先承買者以抽籤定之。另外，最高法院 113 年度台上字第 668 號判決指出，法院須先審酌能否將原物分配給部分共有人、其餘以金錢補償，原物分配顯有困難才可以變賣，因此在訴訟中提出由自己取得原物並補償他人的方案，也是保住祖產的方法。
房子借名登記在兄弟名下，他偷偷賣掉了，可以要回來嗎？
通常無法向買方要回。最高法院一貫見解認為出名人對外屬有權處分，不論買方是否知情，都能取得所有權（最高法院 103 年度台上字第 1518 號、108 年度台上字第 1744 號）。借名人可向出名人請求損害賠償或返還出售所得。若房地尚未被賣出，應盡快終止借名登記契約、請求返還，必要時先聲請假處分禁止處分。
鄰居房子蓋過地界，可以要求拆除嗎？
要看越界情形與你何時提出異議。依民法第 796 條，房屋非因故意或重大過失越界，鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，不得請求移去，只能請求償金或請求對方購買越界土地及畸零地。即使已提出異議，法院依第 796 條之 1 仍得斟酌公共利益及雙方利益，免為全部或一部拆除；但對方故意越界者，不適用這項例外。發現越界應盡快申請鑑界並書面異議。
買的房子交屋後才發現漏水，還來得及求償嗎？
要注意兩個期限。依民法第 365 條，解除契約或請求減少價金的權利，於買受人通知出賣人瑕疵後 6 個月間不行使，或自交屋時起經過 5 年而消滅；出賣人故意不告知瑕疵者，不適用 6 個月的限制。出賣人故意不告知或房屋欠缺所保證的品質時，另得依民法第 360 條請求損害賠償。發現瑕疵後應即通知出賣人，否則依民法第 356 條視為承認，建議拍照、送鑑定並以存證信函通知。
房客欠租不搬，可以直接換鎖嗎？
不建議。自行換鎖或搬走承租人物品，可能涉及刑事責任或損害賠償。房屋租賃遲付租金總額達 2 個月租額時，出租人應先定相當期限催告，承租人仍不支付才能終止契約（民法第 440 條第 2 項），再依民法第 455 條請求返還房屋。因定期租賃所生的爭執，依民事訴訟法第 427 條第 2 項第 1 款適用簡易程序；租約經公證載明逕受強制執行者，可直接聲請強制執行。
欠錢的人只有繼承來、還沒分割的房子，債權人可以怎麼辦？
可以代位請求分割遺產。遺產分割前屬全體繼承人公同共有（民法第 1151 條），債權人無法直接拍賣，但得依民法第 242 條以自己名義代位債務人請求分割（民法第 1164 條）。法院實務多判決按應繼分比例分割為分別共有，債權人再就債務人分得的應有部分聲請強制執行。起訴時須將全體繼承人列為被告，並證明債務人沒有其他足供清償的財產。
先帶謄本與地籍圖來，再決定走哪條路
不動產案件的第一步，是確認登記名義、共有人與實際占用範圍。請準備土地與建物登記第二類謄本、地籍圖、現況照片，以及買賣、租賃或借名的相關文件與付款紀錄。
本文為一般法律資訊，依 2026 年 10 月現行法規與公開裁判整理，不構成對個別案件的法律意見。個案結果取決於具體事實與證據，請諮詢律師。