社區門口、空地被長期停車占用怎麼辦？管委會制止、排除侵害與能不能拖吊

本文寫給住在公寓大廈、社區出入口或空地被別人長期停車占用的住戶與管委會。

先講結論

先分清楚停車的人是不是社區住戶、停的地方是不是社區的共用部分。停車的是外人，社區可以本於共有人的權利要求移車，必要時提告排除侵害；停車的是住戶，管委會依《公寓大廈管理條例》第 9 條、第 16 條制止或按規約處理，制止無效可報請縣市政府處理或訴請法院。至於能不能叫警察拖吊，要看那個地方是不是「供公眾通行之地方」，私人社區內部的空地不一定適用。

這篇適合誰

• 社區門口、通道或法定空地，每天被同一家公司或同一位住戶的車停滿
• 住戶自己不能停，別人卻能停，管委會不知道能不能管
• 社區沒有管委會，想自己出面處理
• 打電話給警察，被告知「私人土地不歸我們管」

第一步：停的地方屬於誰？

社區門口、車道、空地，多數是建築執照上的「法定空地」或公寓大廈的共用部分，由全體區分所有權人按應有部分共有。依《公寓大廈管理條例》第 9 條第 1 項、第 2 項，區分所有權人可以按比例使用共用部分，但住戶必須依「設置目的及通常使用方法」使用，除非另有約定。

要讓某一戶獨占某塊空地停車，必須在規約裡載明「約定專用部分」的範圍與使用主體（同條例第 23 條第 2 項第 1 款），或有全體共有人間的分管協議。沒有規約或協議，任何一戶都不能自己佔走。

情況一：停車的是外人（非社區住戶）

做法	依據	說明
管委會或住戶出面要求移車	民法第 767 條、第 821 條	共有人對第三人，可以就共有物全部行使所有權上的請求，要求排除妨害
寄存證信函	—	寫明地號、占用期間與照片，限期移車，作為之後訴訟的證據
提起排除侵害訴訟	民法第 767 條、第 821 條	請求移車、不得再停；有損害可另請求相當於租金的不當得利或損害賠償
檢舉違規停車	道路交通管理處罰條例第 3 條、第 56 條	只有該處屬於「供公眾通行之地方」才算道路，警察才能開單或移置；社區圍起來的內部空地通常不算

小提醒：社區沒有管委會，個別住戶也可以以共有人身分出面，但「回復共有物」的請求必須是為了全體共有人的利益（民法第 821 條但書）。

情況二：停車的是社區住戶

住戶把車停在共用的出入通道或空地，屬於違反共用部分的使用方法，依《公寓大廈管理條例》處理：

1. 管委會先制止：第 9 條第 4 項規定，住戶違反共用部分的使用方法，管委會或管理負責人「應予制止」。
2. 按規約處理：規約若有違規停車的處理方式（例如警告、公告、依規約計罰），依規約辦理。
3. 報請主管機關或訴請法院：制止無效，可依第 9 條第 4 項請求主管機關處理，或訴請法院為必要處置，有損害並可請求賠償。若是私設停車位占用通路、妨礙出入，第 16 條第 2 項、第 5 項也明定管委會應制止，不遵從的可報請縣市政府處理。

常見問題

打給警察說是私人土地不能拖吊，怎麼辦？

警察依道路交通管理處罰條例執法的前提是「道路」，也就是供公眾通行之地方。社區內部的空地或車道若不開放公眾通行，警察通常不介入，要回到管委會制止與民事訴訟處理。

可以自己找拖吊車把車拖走嗎？

不建議。私自拖吊或鎖車，可能引發毀損或強制罪的爭議。比較穩妥的做法是存證信函加上民事訴訟。

停車的公司是住戶，說「大家都可以用公設」？

可以用，不代表可以獨占。共用部分要依設置目的及通常使用方法使用，車道和出入口是供通行，不是給特定一戶長期停車。

結論

處理社區空地被占用停車，先查規約與使用執照確認是不是共用部分，再看停車的是外人還是住戶。外人走民法排除侵害，住戶走公寓大廈管理條例的制止與報請處理。證據要先留好：照片、日期、車號、存證信函，後面不論協調或訴訟都用得到。

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本文為一般法律資訊，依 2026 年 10 月現行條文撰寫，不構成個案法律意見。個案是否屬共用部分、有無約定專用，須以規約、使用執照與登記資料認定。