不是既成道路，新地主就能封路嗎？竹南巷道案三審攻防，住戶免成無尾巷

巷子不是「既成道路」，不代表新地主就能把路封掉。依最高法院見解，前地主若曾同意把土地留作巷道給住戶通行，買地的人又明知這條路一直在給大家走，法院可以認定新地主要求刨除柏油、收回土地違反誠信原則、構成權利濫用，而駁回請求。本所季佩芃律師代理苗栗縣竹南鎮公所的巷道案，就是二審法院否定「既成道路」主張後，仍判鎮公所勝訴、巷口得以保留的例子。

這篇適合誰

住在私設巷道內，擔心地主或新買主封路、讓巷子變成無尾巷的住戶。
負責道路養護、被地主要求刨除柏油路面的鄉鎮市公所或管委會。
打算買進「現況是道路」的土地，想先了解風險的買方。

先分清楚：既成道路和私設巷道不一樣

「既成道路」是指私有土地因長年供公眾通行，而成立公用地役關係的道路。依司法院釋字第400號解釋理由書，要同時符合三個條件：

為不特定公眾通行所必要，而不只是比較方便或省時；
公眾開始通行時，土地所有權人沒有阻止；
經歷年代久遠而未曾中斷，久到「一般人無復記憶其確實之起始」，例如始於日據時期、八七水災。

同一份解釋理由書也說明，依建築法規或民法規定提供土地作為通路的情形，和因時效形成的既成道路不同。所以，建商蓋房子時留設的私設巷道，通行時間只有二、三十年，常常不符合第 3 個條件，主張「既成道路」容易失敗。這時候就要看有沒有第二道防線。

不是既成道路，還能靠什麼繼續通行？

前地主的承諾（使用借貸）：地主在合建或賣屋時同意留地當通路，供買受人無償使用，屬於債權契約（民法第464條）。地主過世後，繼承人承受這個義務。
新地主明知仍買受，不能用「債權相對性」脫身：土地使用同意原則上只在當事人間有效，但最高法院98年度台上字第1424號判決指出，法院應斟酌當事人意思、交易情形及土地使用狀態等一切情狀，所有人行使所有權如違反誠信原則或公共利益，仍應駁回其請求。
權利濫用：權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利應依誠實及信用方法（民法第148條）。這可以擋下依民法第767條提出的拆除返還請求。
公所為什麼能鋪柏油：市區道路之修築、改善及養護，在縣轄區內者，得由各有關鄉（鎮、市）公所辦理（市區道路條例第5條）。

案例：新地主要求刨除巷口柏油，三個審級怎麼攻防

竹南一處合建社區的兩排房屋（共 33 戶）中間是私設巷道，一端通往另一條街，另一端靠一段彎道接到大馬路。這段彎道是早年地主與建商合建時留下的通路，先由鎮公所、後由縣政府鋪設柏油並養護。後來，地主的繼承人把彎道土地賣給新地主，新地主以「鎮公所無權占用」為由，起訴請求刨除約 67 平方公尺的柏油路面並返還土地。如果請求成立，巷內多數住戶只剩一個出口，巷子就會變成一端被封住的「無尾巷」。

審級	新地主的攻擊	鎮公所的防守	結果
一審：臺灣苗栗地方法院（2016年）	航照圖顯示早年未鋪柏油；住戶可走另一端出口，通行只是圖方便。	彎道是具公用地役關係的既成道路，縣政府也函認屬現有巷道。	新地主之訴駁回。法院採既成道路見解。
二審：臺灣高等法院臺中分院（2018年），本所季佩芃律師代理鎮公所	彎道不符釋字第400號「年代久遠」；縣政府函不拘束法院；就算地主同意過，也只是債權，新地主不受拘束；退一步也應縮減為 3 公尺；並追加縣政府為備位被告。	除既成道路外，另提出第二道防線：前地主承諾留路、新地主明知而買受，請求刨除構成權利濫用；並以消防局函說明封路或縮減路寬會影響救災。	上訴及追加之訴均駁回。法院不認為是既成道路，但採納第二道防線，鎮公所勝訴。
三審：最高法院（2018年）	主張二審判決違背法令。	—	裁定上訴駁回，全案確定。

二審為什麼否定既成道路，卻還是判鎮公所贏？

這是本案最重要的一個爭點。二審法院認為，彎道是 1973 年起地主與建商合建時留設的私設巷道，約在 1983 年才固定在現在的位置，還沒有到「一般人無復記憶其確實之起始」的程度，所以不是具公用地役關係的既成道路；縣政府認定現有巷道的函文，也不拘束法院。

但法院接著認定：有老住戶證稱，地主夫婦當年明白表示那塊三角地「不能蓋房子，要獻出去作通路」；多名住戶也證稱，買受人是因為有這條路才願意買房，雙方成立使用借貸的債權關係，地主的繼承人應承受這個義務。新地主由女兒代理買地，而女兒自 1987 年起就住在彎道旁，明知這裡有道路外觀且一直供人通行，新地主不能說不知道。法院援引最高法院98年度台上字第1424號判決的見解，認為新地主要求鎮公所刨除柏油、返還土地，違反誠信原則，構成權利濫用。

至於縮減為 3 公尺的主張，法院依消防局函及會勘結果，認定彎道弧度大，縮窄會影響車輛迴轉與消防車進出，現有約 4.45 至 5.07 公尺的寬度合理，不予縮減。新地主上訴第三審，最高法院以上訴不合法裁定駁回，二審判決確定。

讀者該記住

「是不是既成道路」不是唯一的戰場。不符合釋字第400號的私設巷道，仍可能靠前地主承諾與權利濫用保住通行。
關鍵證據是「人」和「文件」：老住戶證詞、建照與使用執照的配置圖、歷年航照圖、里長證詞、鋪設柏油的工程紀錄。
新地主是否「明知」有道路存在，是能不能拘束他的重點。

巷口被地主圍起來、或收到要求刨除路面的存證信函？把現場照片、地籍圖或對方來函傳到 LINE，服務團隊會先協助釐清方向，需要時再預約律師諮詢。

您可以怎麼做

先查土地身分：申請地籍謄本、地籍圖，確認路面下是誰的地、是否為都市計畫道路或已列管的現有巷道。
保存通行歷史：調閱歷年航照圖、建照與使用執照卷的配置圖，蒐集老住戶與里長能作證的內容。
找出前地主的承諾：土地使用權同意書、合建契約、買賣時的說明或廣告，都可能證明地主同意留路。
確認公所養護紀錄：鋪設柏油、路面改善工程的公文與照片，可證明道路外觀與長期使用。
評估公共安全：封路後救護、消防車能否進出，可請消防機關會勘並出具意見。
先溝通、再訴訟：可以先協商或聲請調解；對方已經起訴或動手封路時，再依上面的證據準備答辯或請求排除妨害。

常見問題

巷子不是既成道路，地主就可以封路嗎？

不一定。前地主若曾同意留地供住戶通行，新地主又明知仍買受，法院可以依民法第148條認定其請求刨除路面、返還土地構成權利濫用。本所代理竹南鎮公所的案件，臺灣高等法院臺中分院2018年判決即採此見解，並經最高法院裁定駁回上訴而確定。

既成道路要符合哪些條件？

依司法院釋字第400號解釋理由書，須為不特定公眾通行所必要、通行之初所有權人未阻止、且經歷年代久遠而未曾中斷，久到一般人已記不得確實起始時間。建商留設的私設巷道常因時間不夠久而不符合。

新地主說「前地主同意的事跟我無關」，有道理嗎？

原則上土地使用同意只在當事人間有效，但最高法院98年度台上字第1424號判決指出，法院應斟酌當事人意思、交易情形及土地使用狀態，若所有人行使所有權違反誠信原則或公共利益，仍應駁回其請求。新地主明知該地一直作為道路使用時，主張不受拘束通常較難成立。

地主可以要求把巷道縮減到 3 公尺嗎？

要看實際通行與安全需要。在本所承辦的案件中，法院依消防局意見認定彎道弧度大，縮窄會影響車輛迴轉與消防救災，維持約 4.45 至 5.07 公尺的現有寬度。

結論

「不是既成道路」不等於「地主可以封路」。這件竹南巷道案歷經三個審級，二審雖然否定既成道路，仍以前地主承諾與權利濫用保住巷口，讓 30 多戶住戶不必變成只剩一端出入的無尾巷。遇到地主封路或要求刨除路面時，及早蒐集通行歷史與承諾證據，比單押「既成道路」更穩健。

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文中案例為本所季佩芃律師於二審承辦之公開判決，已省略私人當事人姓名與可識別細節；判決結果因個案事實與證據而異，過去案件結果不代表其他案件會有相同結果。

本文為一般法律資訊，個案仍需依具體事實判斷，歡迎預約諮詢。