債務人把房子低價賣給家人，債權人還能撤銷嗎？二審逆轉關鍵：代辦的父親知道欠債
可以，但要證明兩件事。債務人把房子「賣」給家人，就算家人有付錢，只要價格明顯偏低、賣完後沒有錢可以還您，而且債務人和買方在交易時都知道會害到債權人，債權人就可以依民法第244條第2項請求法院撤銷買賣、塗銷過戶。買方如果是委託家人代辦，代辦的人知道，就算買方知道。本所季佩芃律師代理債權人的一件案子，就是一審敗訴、二審因此逆轉勝訴。
這篇適合誰
- 債務人欠款不還，查財產才發現房子已經「買賣」過戶給兄弟姊妹、父母或配偶的債權人。
- 已經取得本票裁定、支付命令或判決，強制執行卻執行不到財產，手上只有債權憑證的債權人。
- 金融、融資、租賃公司的債權管理與法務人員。
贈與和買賣，撤銷的門檻不一樣
| 過戶方式 | 法條 | 債權人要證明什麼 |
|---|---|---|
| 贈與（無償） | 民法第244條第1項 | 這次過戶「有害及債權」，也就是債務人剩下的財產不夠還債。 |
| 買賣（有償） | 民法第244條第2項 | 除了有害及債權，還要證明：債務人在行為時明知會損害債權人，而且受益人（買方）在受益時也知道。 |
所以家人常會說：「我有付錢，這是買賣，不是贈與。」這句話不代表債權人就沒辦法。法院會繼續看兩件事：這筆買賣有沒有讓債務人變得更還不起錢，以及買方當時知不知道。
撤銷成立後，債權人可以一併請求受益人回復原狀，也就是塗銷移轉登記，讓房子回到債務人名下再查封拍賣（民法第244條第4項）。但房子如果已經又賣給不知情的第三人，就不能向這位轉得人請求回復原狀。
有付錢，為什麼還算「害到債權人」？
- 價格明顯偏低：例如市價或銀行估價 500 多萬的房子，只賣 300 多萬，債務人少掉的財產比換回來的多。
- 價金沒有留下來還錢：買方付的錢如果全部拿去清償房子上的抵押貸款，或拿來抵銷買方自己對債務人的舊債，債務人手上沒有任何錢可以還其他債權人。
- 債務人當時已經欠債：債權在過戶前就存在，債務人又知道自己財產不夠還，就可以認定他明知會害到債權人。
反過來說，如果價格大致符合行情，或賣房的錢足夠清償您的債權，法院通常會認為債務人的資力沒有減少，撤銷就不容易成立。
案例：低價賣房給妹妹，二審為什麼逆轉？
本案債權人是一家汽車貸款公司，由本所季佩芃律師擔任二審訴訟代理人。債務人借車貸 140 萬元，開始欠繳後，貸款公司取得本票裁定，聲請強制執行卻執行不到財產。就在催繳期間，債務人把名下房地以 360 萬元「賣」給妹妹並辦理過戶。
一審判貸款公司敗訴。二審由臺灣高等法院臺中分院在 2023 年改判，撤銷這筆買賣的債權行為和移轉登記的物權行為，並命妹妹塗銷所有權移轉登記。這個判決不得上訴，已經確定。
本案最重要的一個爭點：妹妹說「我不知道哥哥欠車貸」，有用嗎？
二審法院先認定，妹妹有用代償房貸、清償二胎借款、抵銷舊債的方式付了 360 萬元，所以這是有償的買賣，不是贈與。接著法院認為這筆買賣仍然害到債權人：房子幾年前的銀行估價約 520 萬元，360 萬元只有約 7 成；而且價金扣掉兩筆抵押債務和抵銷舊債後，一毛錢都沒有剩下來還車貸。
最後一關是「買方知不知道」。妹妹堅稱自己不知道哥哥欠車貸。但法院查到，整筆買賣是由兩人的父親代理妹妹找代書、去銀行清償貸款、辦理過戶；而父親在過戶前幾個月，就接過貸款公司催收人員的電話，還主動問「還有多少沒繳」。依民法第105條，代理人明知某件事時，要以代理人的認知來判斷。所以法院認定：就算妹妹本人不知道，代理她辦理買賣的父親知道，就等於妹妹知道。
這個爭點就是本案從一審敗訴翻成二審勝訴的關鍵。
債權人該記住
- 家人間的「買賣」不是保護傘，要看價格是否相當、錢流到哪裡。
- 買方說不知情時，要追查實際經手交易的人是誰，例如代辦的父母、配偶或其他親友。
- 催收紀錄很重要。本案的關鍵證據之一，就是催收人員與父親的通話錄音和存證信函寄送紀錄。
查到債務人的房子已經過戶給家人？把債權憑證、謄本和過戶日期傳到 LINE，服務團隊會先協助確認是否還在期限內，需要時再預約律師諮詢。
先注意期限：知道後 1 年內要起訴
依民法第245條，撤銷權自債權人知道有撤銷原因時起 1 年內不行使，或自債務人過戶時起經過 10 年，就會消滅。查到過戶紀錄的那天，往往就是 1 年期限開始計算的時間，建議盡快整理資料。
您可以怎麼做
- 調閱謄本與異動索引：確認過戶日期、登記原因（買賣或贈與）、受讓人，以及房子上原本有哪些抵押權。
- 確認債權成立時間：準備借款契約、本票、本票裁定或判決、債權憑證，證明債權在過戶前就存在。
- 評估房子價值：蒐集實價登錄、銀行估價或鑑價資料，和買賣價格比較。
- 追查價金流向：價金是否拿去清償抵押貸款、抵銷買方舊債，還有沒有剩下可以還您的錢。
- 整理催收紀錄：電話錄音、通話紀錄、存證信函、寄送回執，特別是聯絡過債務人家人的紀錄，可能用來證明受益人或其代理人知情。
- 同時考慮保全：擔心房子再被轉賣時，可以評估聲請假處分等保全程序，避免出現不知情的轉得人。
常見問題
債務人把房子賣給家人，家人有付錢，債權人還能撤銷嗎？
可以，但門檻比贈與高。依民法第244條第2項，債權人要證明這筆買賣有害及債權，且債務人在行為時明知、買方在受益時也知道。臺灣高等法院臺中分院2023年本所代理債權人的案件中，價格只有估價約7成、價金全用來清償抵押債務和抵銷舊債，法院即撤銷買賣並命塗銷登記。
買方說自己不知道債務人欠錢，就不能撤銷嗎？
不一定。如果買方委託別人代辦買賣，依民法第105條，代理人是否明知要以代理人判斷。上述案件中，代辦過戶的父親曾接到催收電話，法院因此認定買方知情。
撤銷詐害債權要在多久內起訴？
依民法第245條，自債權人知道有撤銷原因時起1年內，且自債務人行為時起不超過10年。超過期限，撤銷權就會消滅。
撤銷成功後，房子會怎麼處理？
債權人可以依民法第244條第4項一併請求受益人塗銷移轉登記，房子回到債務人名下後，再依執行名義聲請查封拍賣。但房子若已轉賣給不知情的第三人，就不能向該轉得人請求回復原狀。
結論
債務人把房子低價「賣」給家人，不代表債權人只能認賠。只要能證明價格明顯偏低、價金沒有留下來還債，再加上債務人和買方（或替買方辦事的人）知道會害到債權人，就有機會撤銷買賣、塗銷過戶。關鍵在於盡早調閱謄本、追查錢的流向，並保留每一次催收紀錄，而且要注意 1 年的起訴期限。
預約諮詢
東衛法律事務所服務時間為週一至週日 10:00–22:00，採預約制，請加 LINE 預約，也可以來電預約。諮詢費用及委任事宜請洽 LINE 服務人員。
- LINE 預約：加入東衛法律事務所 LINE 預約
- 電話預約：0987510605
- 北部地區：「行動會議室」——預約您方便的地點與律師面談。
- 中部地區：預約後可至竹南辦事處面談（不接受未預約臨時來訪），35044 苗栗縣竹南鎮華東街 80 號 2 樓（Google 地圖）。
- Email：service@dowellbar.com
文中案例為本所季佩芃律師於二審承辦之公開判決；判決結果因個案事實與證據而異，過去案件結果不代表其他案件會有相同結果。
本文為一般法律資訊，個案仍需依具體事實判斷，歡迎預約諮詢。
