脫產的房子已經被轉賣了怎麼辦？債權人代位請求受贈人返還價額

債務人把房地贈與家人、家人又轉賣給不知情的買方時，房子通常追不回來，但債權人仍有辦法：先依民法第244條撤銷贈與，再代位債務人請求受贈人返還賣房所得的價額。受贈人辯稱「錢已經拿去還債，利益不存在」時，必須自己舉證；若是拿去還自己的債，財產總額仍然增加，不能主張利益不存在。

為什麼房子追不回來

不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利；因信賴不動產登記的善意第三人，已依法律行為為物權變動登記者，其效力不因原登記物權不實而受影響（民法第759條之1）。因此，善意買方取得的所有權受保護，債權人只能轉向受贈人追償。

追償的三個步驟

撤銷贈與：債務人無償行為有害及債權者，債權人得聲請法院撤銷（民法第244條第1項）。
不當得利：贈與撤銷後，受贈人取得房地即無法律上原因，應返還其利益（民法第179條）；依其性質不能返還者，應償還其價額（民法第181條）。
代位行使：債務人怠於向受贈人請求時，債權人因保全債權，得以自己名義行使債務人的權利（民法第242條）。

案例：配偶受贈後以940萬元轉賣，債權人代位請求返還

本所季佩芃律師擔任某融資公司的訴訟代理人。債務人積欠六十餘萬元本息，卻以夫妻贈與方式把房地過戶給配偶；配偶又把房地以940萬元賣給第三人。債權人先在第一審撤銷了夫妻間的贈與，再代位債務人請求配偶返還賣屋所得（扣除房貸後）的不當得利。配偶辯稱錢都拿去替債務人還債，利益已不存在。

臺灣高等法院110年度判決認定：贈與既經撤銷，配偶受領房地即無法律上原因；買方是信賴登記的善意第三人，房地無法返還，配偶應依民法第181條但書以賣得價額償還。配偶曾自承用賣屋款清償自己的債務，財產總額仍有增加，不能主張利益不存在，其所提書面也未證明真正。法院判命配偶給付215萬餘元，其中債權人得代位受領債權範圍內的金額，債權人勝訴。

您可以怎麼做

查明轉手時間點：調閱異動索引，確認贈與與轉賣的日期與價金。
先撤銷贈與：在1年除斥期間內訴請撤銷債務人與受贈人間的贈與。
計算價額：以實際賣價並參考實價登錄，扣除受贈人代償的房貸等，計算應返還金額。
代位請求並受領：依民法第242條代位債務人起訴，聲明在債權範圍內由債權人代位受領。
保全財產：必要時對受贈人的財產聲請假扣押，避免款項再被移轉。

常見問題

脫產的房子已經賣給別人，還能追回嗎？

若買方是信賴登記的善意第三人，依民法第759條之1第2項，其取得的所有權不受影響；債權人可改向受贈人請求返還賣得的價額。

債權人可以直接向受贈人要錢嗎？

可以透過代位權。贈與撤銷後受贈人負不當得利返還義務，債務人怠於請求時，債權人得依民法第242條以自己名義代位請求，並在債權範圍內代位受領。

受贈人說錢已經花掉了，還要還嗎？

受贈人主張利益已不存在應自負舉證責任；若是用該筆錢清償自己的債務，財產總額仍然增加，法院不會認定利益已不存在。

預約諮詢

東衛法律事務所服務時間為週一至週日 10:00–22:00，採預約制，請加 LINE 預約，也可以來電預約。

LINE 預約：加入東衛法律事務所 LINE 預約
電話預約：0987510605
北部地區：「行動會議室」——預約您方便的地點與律師面談。
中部地區：可至竹南辦事處面談，35044 苗栗縣竹南鎮華東街 80 號 2 樓（Google 地圖）。
Email：service@dowellbar.com

本文為一般法律資訊，個案仍需依具體事實判斷，歡迎預約諮詢。